＃房貸必修第二招
＃讓你貸高貸好貸滿
＃認識自己是銀行眼中哪種美食🤣
＃以及怎麼變好吃（樓歪）
這世界上最難的其中一件事就是：把人家口袋裡的錢變你口袋裡的錢！
那究竟常常把口袋裡的錢給別人（咦？）的銀行，到底是依什麼標準決定給你多少錢呢？
➡️讓專業老張談笑風生突破盲腸，告訴你銀行放貸評斷基準，以及怎麼做可以貸更高貸更好💪
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吳建賢 Cosmo Wu（AAM董事主席）
專長 : 身心靈與財富整合、資源整合、創業系統、房地產投資。
張凱 Armani Chang（AAM 總經理）
專長 : 不動產投資 ，資產重整，財務規劃，投資組合諮商，資產管理，市場分析，創業育成，大數據及資料分析，資訊科技產業分析，美食導覽。
＃看完老張成為銀行眼中VIP
＃小白不氣餒教戰手冊
＃老張觀點_帶你突破房產盲腸
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＃新型態房產的專家
＃也是喝酒聊房市的專家喔！🤣
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以下為影片逐字稿，也給大家參考：
大家好我是老張
歡迎大家持續關注我們的節目
今天的特別來賓
我們換個口味
我們找到一位又高又帥的
小鮮肉代表
可以當我兒子了
來我們歡迎特別來賓 大鈞
大家好我是大鈞
好 大鈞聽說你今天要代表那個
我們的小鮮肉團隊要來問我問題對不對
是啊 上一次我就是有聽
房貸策略第一課認識寬限期
那這一次我想要聽第二課
那導播說只要我來陪你喝酒
我就可以來問問題
喝是不喝
喝
欸 年輕人 你有想過一個問題嗎
你是
誒～這難道是一個關鍵
欸 真是個關鍵啊
你以為人都一樣嗎
就跟食材不一樣一樣
如果說啊你喜歡吃日本和牛
那他就有分
和牛有分ABC三種等級嘛
那最高的A級有分A1-A5
每個銀行啊
都有判斷他
自己優質客戶的一把尺
的一個判斷標準
而且標準化
那一般來講呢
所謂優質客戶呢
就要符合幾個條件
優質客戶我聽得懂
那老張你有沒有具體一點的說明
具體來說啊
銀行眼中房貸的VIP大概有四種
第一種是像這樣子
像這個公務員
或是他是國營企業的員工
那因為政府不太會倒嘛
政府在全世界的信用評等也很高
所以呢他的條件會比其他人好
因為穩定性高
第二種啊
譬如說你雖然是民營企業
可是你的公司呢
可能在世界五百強一千強
這種百大企業
或是像前陣子天下不是有對
服務業或製造業有過這種千大
一千大的排名裡面
那像這種呢裡面其中有一個
重要的因子
就是他的公司獲利能力很好
所以他的穩定性也相對高
所以這種銀行也很歡迎
哦 像百大就像是
鴻海或台積電那種也算囉
對 鴻海台積電這種
原來是這樣子
第三種啊
什麼叫上市櫃公司
就是現在我們在西門町嘛
對不對
這附近都是銀行跟證券公司嘛
那如果你走下去找一個證券公司上面
有在交易有沒有
有那個紅紅綠綠的那個
目前股價多少的
這種叫上市櫃公司
哦就是有發行股票的
對對對
有可以購買他們股票
對 譬如你剛才講說台積電啦
鴻海啦
聯發科啦
這種等等都是 這種公司
那這種公司好處就是
除了公開發行之外
還有受到證交所的監管
跟金管會的監管
所以他的公司體質相對是
非常非常穩定的
好大鈞 最後一種
如果啊你都不是前面那三種
但是呢如果你是經理人
你年薪又有150萬以上
這種高階經理人
那銀行也很歡迎
為什麼 因為你的收入高
所以你的收入高就表示你有償債能力
這種也是銀行眼中的VIP
那都不在這四種的話要怎麼辦
好 有兩種比較尷尬的狀態
不在這VIP裡面
甚至比一般的房貸客戶呢
銀行覺得更頭痛
一種呢是我們一般講的小白
就是你是社會新鮮人
說不定你連
在學校的時候你連學貸都沒有貸過
或是你有一個房貸
那基本上你沒有收入的紀錄對不對
所以銀行會評定你的
這個評等會比較低
那另外一種呢我們一般講自由業
譬如說你聽過斜槓青年嗎
他其實沒有一個固定收入
他可以是攝影師
可以是文字工作者
可以是這個小編
可是他的收入並不穩定
那這種呢 銀行也比較難去判定他的收入
所以就很難去推演他的還債能力
那這種呢就是比較尷尬了
像這兩種人啊
他們在銀行裏面認定上面會比較辛苦
所以呢他的利率空間呢
相對就比較小一點
就是說別人可能貸2%
他可能在房貸上就比較高
3%或者4%這個地方
所以他的房貸利率的條件
跟成數可能會相對比較不好
但是好處是政府對他們這種
特殊的這種條件
譬如說你有聽過首購族
或者青年貸款
都有一些補貼
所以呢 如果你可以善用這些補貼方案
那其實上也可以作為一種平衡
唉 所以還有好長一段路要走
欸 大鈞來來喝一下
不要氣餒
你知道嗎 上面幾種人啊
都經過你這個階段
不管他年薪150萬
還是他是公務員
還是他可能在上市上櫃公司任職
他都經過小白這個階段
他都從沒有信用紀錄開始
對每個人都有開始
不可能一開始就進入職場嘛
所以重要的是
你要怎麼樣累積在銀行的信用實力
那怎麼樣去累積呢
第一點 其實有兩個方式
可以讓你的
馬上可以做 可以累積你在銀行的紀錄
第一件事情呢是
信用卡跟學貸還款一定要正常
就是你不能有遲繳的紀錄
第二個呢你不能夠有什麼惡意透支
或是說你不能有這個
太長時間的遲繳
譬如說我們的心用紀錄啊
都在一個機構叫聯徵中心裡面去放著
如果你的遲繳 有遲繳紀錄
再差一點如果你的遲繳紀錄
超過一個月以上
他們就列入M1
M1這個紀錄其實在聯徵紀錄裡面
很難洗掉
所以千萬不要犯這個事情
如果啊 你有像我們剛才上面講的
遲繳 或是M1這種信用汙點
盡快把他還掉
但是其實你要花兩年到三年的時間
才能把你的信用洗白
所以其實在這兩年三年就算你的收入再好
你也都不能夠當VIP
再來第二件事情啊
很多年輕人喜歡用現金繳東西
我建議是
集中在一家銀行
做轉帳繳費
第二件事情呢
鼓勵用信用卡消費
但是有個前提哦
你用信用卡繳費啊
千萬不要大量的用循環利息
你把信用卡當作一個暫借卡
到繳稅的時候你就把它全部繳清
那這樣子呢銀行會看到
你的收入跟支出的紀錄
在同一個帳戶裡面
他就可以評斷
你的信用積分要幫你做累加
原來這些都是要刻意經營
要刻意經營的
因為我平常都是習慣用現金付費
對 看起來很爽對不對
對啊
一疊錢出去很霸氣
對 雖然我本身有信用卡
但是還是非必要的時候不會使用
對不對
對啊幾乎是用現金
可是這對你將來去貸款的時候
就會變成一個障礙
今天真是超級有收穫的
老張 受我大鈞一拜
不拜 喝是不喝
