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【老張專訪】房滾房 4年買4屋 張凱專挑中古公寓 租金月收10萬|AAM財富方舟資產管理

最新更新:2020/06/22 20:00 老張上新聞囉!早在「老張見面會」時期,不少粉絲都對老張為什麼會投入房產投資界?這個問題就讓本期「蘋果日報」來揭曉吧!AAM是最懂得雙北中古屋的投資專家之外,還有最專業的房產白話說書人老張!


張凱從不存錢,透過買中古屋當「包租公」,每月租金收入約10萬元。

作者、攝影╱彭蕙珍 張凱曾當過房屋仲介,29歲跨進資訊業,表現極佳的他,被外商公司挖角,年薪逾200萬元。46歲再度轉職,到財富方舟公司擔任特助,開始接觸房地產投資。邊工作邊學習,短短幾年買下4間公寓、改造成合法套房出租,現在租金月收達10萬元。他表示,自己和過去最大的不同是,少了職場壓力,心境更自由。 張凱是高收入一族,但他從來不理財,「以前聽到人家說被動收入,就覺得那是騙人的,很反感。」在資訊業10多年的他,骨子裡有一股追根究柢的精神,「我會想知道,到底老師在課程上講的東西對不對?會想要去驗證它。」 4年前進入現在的公司,才開始接觸理財工具,學習如何當個「包租公」。沒存款的他,第1筆400萬元資金來自父母,「他們出錢,我來管理,再分潤。」有趣的是,他曾是房屋仲介,買賣房子對他來說並不陌生,對租屋市場也很有想法。 利用貸款做槓桿 他快速掌握到當包租公的秘訣。他說明,買房是為了投資,房價必須便宜,「買低治百病」。他在4年前投資第1間公寓,買下位於中和的1間40年中古屋,「它在四號公園附近、永安市場捷運站走路10分鐘,約38坪、4房2廳2衛,原本租金收入為1.8萬元。」 屋主原開價1280萬元,他花1年多時間談到980萬元。買下後,改裝成「2房1套」共3間的格局,每間套房可租2~2.2萬元,月收6.3萬元房租,「第1年租金投報率9%,第2年變16~17%。」 因買得便宜,他以第1間公寓向銀行再貸200萬元,投資第2間。他選擇千萬元以下的中古公寓,「這間隔成3間套房,月收6.25萬元,第1年投報率8%,第2年有15%。」張凱利用貸款做槓桿,將資產放大,短短4年,已有4間公寓出租。 投資公寓的投資報酬很好,源於他的創意構想。他說:「4年前我找到3房2廳的租屋市場,因早年包租公都是偷偷摸摸,房東不想繳稅、又沒有被監管,好好的租屋生態,被壞房東或二房東做爛了。」他希望租屋市場制度化、合法,沒想到找到藍海商機。

買下約30∼40年、房價在千萬元以下的中古屋。


張凱將中古屋改為明亮的套房出租,受租客喜愛。


鎖定大台北地區 「退伍後,我覺得自己一無所長,又想賺錢,最好的工作就是業務。」在這行約7年,他做過代書、法拍,「玩得差不多,加上房地產業衰退,就離開了。」朋友引薦下,進入資訊業。 「公司做的是資料庫管理,在當時是很先進的概念,我雖沒有資訊背景,但懂業務,做得很好。」29歲,他勇敢轉行,也接受降薪,「進公司時只有3萬元,2~3年後在業界小有名氣,跳槽到另1家公司,薪資翻漲到9萬元。」其後,又被知名外商公司挖角。 張凱想有更好的收入,工作時也開了間公司,卻面臨周轉不靈窘境,「我曾用現金卡周轉400~500萬元貨款,有一陣子慘到連信用也沒有,還申請『前置協商』,每月薪水被扣3分之1。」 來到財富方舟後,他浸淫在如何實現財富自由的環境中。他說:「每天聽講師講話,聽到最後就熟了,這是重覆的力量。」曾背負巨額債款,現在的他學會反璞歸真,「以前我一直想做大,要做第1名,現在學會縮小自己,像出租,只專精在住宅、兩房,以大台北地區為主。」 「將一件事做到精確、經濟、快速,做到最好,比什麼都重要,這樣一來就有競爭力。」張凱表示,由他規劃及設計的套房,在租客間很受歡迎,「很多人排隊後補。」他強調:「找到定位很重要。」中年的他用過去專長,終讓自己再也不用為錢煩惱。 【看好漲勢 推薦到銀行買金條】 張凱除了房地產投資,去年也開始投資黃金。因他觀察到中國、俄羅斯、德國等國默默在收黃金,「這些大國為國內做黃金儲備,代表有增值空間。」去年6月開始,他少量布局黃金,當時金價約在1盎司1450美元,其後陸續購入,目前平均買進均價在1500美元,現在金價1600多美元,投報率有10多%。 「槍砲一響,黃金萬兩。」他的父親是老兵,他深受影響,認為在亂世中擁有黃金很重要。除黃金存摺和ETF,他也會到銀行購買金條,「我買的是UBS 1英兩(盎司)金條,1塊5萬多元。」他建議,最好到銀行買金條,「銀行一定會回收,可以馬上套現。」 「武漢疫情在疫苗還沒推出前,都不能說被控制了,今年第2季美國失業率很高,現在是量化寬鬆,連垃圾債的價格也好起來,相較之下,黃金是好的資產。」他看好金價還會持續上漲,屆時會有更好的報酬。

去年開始投資黃金。圖為自銀行購入1盎司金條。


張凱 50歲 學歷:菲律賓東方大學商業管理系 經歷: •22歲 房屋仲介 •29歲 進入資訊業,擔任業務 •46歲 財富方舟特助 •47歲 負責經理「財富方舟資產管理」,投資房地產 •49歲 投資黃金 資料來源:《蘋果》採訪整理

本文轉載自蘋果日報


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