老張實戰授課!優質資產要怎麼評估?現場告訴你|《RICHARK財富方舟》房產課程文章分享

《RICHARK財富方舟》房產開發專案學習-實戰加碼-快閃看房


擁有開發物件的眼光是踏入房地產界,重要的第一步!


看房子,到底要看什麼?怎麼看?? 不論想買房自住或投資,你都必須要了解,怎麼挑選適合的物件! 這時代聰明的自住客,挑物件時也開始學習投資客的眼光,因為… 大家都想便宜買,未來某天需要轉賣時,能賣到好價錢🤩


● 看房時間:2019.08.02 (五) 13:00 ● 物件地點:新北市板橋區 ● 帶看教練:AAM 總經理 — 張凱Armani (老張)















AAM財富方舟資產管理公司總經理 張凱Armani

專長 : 不動產投資、資產重整、財務規劃、投資組合諮商、資產管理、市場分析、創業育成、大數據及資料分析、資訊科技產業分析。



一、遠而近、外而內

先看房子附近環境,是否有暗巷、三米巷、學區、市場或基地台、基地嫌惡設施等。(這跟未來銀行評估貸款會有很大影響唷) 再回到物件開始從樓梯→陽台→客廳→房間→廁所→廚房等。


二、了解格局,比對實際屋況

在看物件前,不免俗,一定會先去了解格局,持有的格局圖最好搭配現場屋況做了解。 ◆房間幾房幾廳幾衛 ◆知道房間、門、窗、樓梯等相對位置。 ◆建物與房間是否方正 ◆陽台、露台是否有增建、外推(雖然有時這可以增加室內空間使用,但也可能被報拆,要求復原。故一開始就要先評估是否在動工時要復原…這也是入手成本的考量唷!) ◆方位:北部建議朝南(不建議朝東、北,較容易濕冷,長壁癌);南部建議朝北或西(朝西,太陽西晒,衣服、牆壁都較容易快乾)


三、客廳、浴室、房間 通風、採光與遮擋

屋內通風採光好,明亮精神又乾爽,住起來相對舒服。 ◆浴室為暗管、或明管(本物件為例,這近10年有整修過浴室)-故以明管線為主,而暗管較偏向30~40年前作法。 ◆客廳屋內採光:老一輩說喜歡光廳暗房(這邊指相對暗,非沒窗戶),因為起床看到光覺得精神好,睡覺時較好入眠! ◆屋內通風:乾爽較不會悶熱、潮溼長壁癌有霉味。 ◆窗戶前方是否有遮擋,有無對著別人家的排氣孔。











四、現場狀況

◆空屋是最好的屋況:赤裸裸沒有家具、家電的遮蔽物,可以很清楚的看到隔局。 ( Tip:還可以省下後續拆除的費用唷!) ◆現場試著敲打牆面,了解牆面材質(磚牆、木隔間、輕隔間) ( Tip:這也會影響後續施工或拆除費用!) ◆摸摸牆壁:觀察有無潮濕感、有無重新粉刷,有時新的牆壁粉刷是為了遮掩發黴和壁癌。 (Tip:尤其陽台、廁所附近地板,了解是否有漏水或滲水) ◆浴室內的管線,為暗管(30/40年前作法)或明管(近10年有整修過浴室),後者不用重拉管線(評估這費用是否能省下嚕!)





















五、省錢小招,多算算

◆算幾扇門和了解材質:木門、塑鋼門,評估有無需要更換 ◆算幾扇窗、觀察窗戶、紗窗是否存在:目前老式的落地鋁門窗已經買不到嚕!若有新舊窗要選擇打,要記得先從舊的打掉開始。) ◆幾盞燈:歐式燈具還可賣給拆的人,也抵拆除費用。T架可賣錢 ◆幾個冷氣孔:有無冷氣,評估是否需要添購 ◆幾處木作:拆木作花費比磚牆還高!! ◆幾處壁癌:研判漏水、滲水情形、初估修繕費用



六、看房小招

1、白天黑夜:白天看完後,若有喜歡,記得要再跑一趟看晚上。瞭解入夜後房屋附近雜訊、照明、評估環境是否安全。 2、晴天雨天:下雨濕氣最明顯,此時是否漏水、滲水一覽無遺。 3、牆面牆角:看牆角接縫處,是否平整、龜裂、有無滲水


















七、番外篇-有關頂加

因應考量住宅安全疑慮,不建議再改裝原本屋況。 1、當作是贈品概念,可建議簡易整理, 原本裝潢能不動就不動。 2、被報拆就要拆,因此不建議再多花錢在頂加。 3、建築面積佔頂樓的2/3內(有留逃生通道),水錶在外最好。


這次的快閃看房因應仲介的時間跟好物件的機會,只能在前一天緊急公布。 沒想到 6 個名額,一下就快閃額滿結單!看的出大家學習的企圖心!感謝各位的參與,更感謝張凱教練的用心。期盼各位會員在RICHARK財富方舟的專案操練中,培養出房產開發能力,讓自己對物件判斷更有敏銳度,未來也有機會可以根據結果拿酬勞外,更可以運用在自己買房的經驗上!


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