【研究】2019年臺灣房市的「亮」與「不亮」|國家政策研究基金會文章分享

更新日期:7月 5



摘要 全聯會預測2019年臺灣房市的代表字為「亮」,唯國內房市可能未如業者所預期的「將是一片光明亮麗」,應僅是仲介業業者在「亮」與「不亮」之間等待房市呈現一片亮麗,唯真實情況仍有待商榷。影響房市交投因素包括房價所得比、家庭負債比重、房貸占家庭負擔比重、房貸負擔占可支配所得比重等問題,唯其數值均相對偏高。2019年,國內房市相對活絡的有利重要指標因素包括房屋買賣移轉棟數持續增長、銀行房貸及建築貸款餘額持續增加、房市回溫促使住宅開工量增加,以及中美貿易戰促使商用不動產增加等;而相對不利因素則包括第三季為房市的傳統淡季、中美貿易戰的後續效應、金管會對不動產業者的風險控管要求增加,以及總統與立委大選影響房市變化等。另外,由於2019年的房市並未維持「再讓利、再降價,再增量」的走勢,潛在購屋人仍須小心應對,不宜冒然搶進,因為今年的國內房市仍然存在著許多變數,且當前房市呈現空頭是共識,但房市全面崩跌不易,而房市又未呈現「讓利、讓價、增量」走勢,推測是「應亮不亮」的格局,潛在購屋人宜在國內房市的「亮」與「不亮」之間做好選擇。


一.前言 提供人民適合的住房是國家的重大政策,而負責興建住房的房地產業則是國家之重大產業,為分析國內房市變動趨勢,並瞭解最近一年的房市之表現情形,台灣房屋智庫及中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會(全聯會)每年都會選出房市的代表字,用以代表當年的房市之表現情形,雖二者之票選結果稍有不同,唯其所表現之意涵大抵一致。

根據台灣房屋歷年來房市所票選出來的代表字,在最近十年中,2009年代表字「活」、2010年「狂」,2011年「凍」,2012年「等」、2013年「憂」、2014年「頂」、2015年「望」、2016年「苦」、2017年「盼」、2018年「轉」。2019年因尚未結束,故仍未有代表字。另外,根據全聯會所發布的房市代表字,2016年,同業選擇代表字為「冷」、「苦」或「稅」,2017 年所預測代表字為「溫」,主要因國內經濟景氣回穩,加上2016年大選所帶來的政策不確定因素消失,因而可以擺脫國內房市「冷」、「苦」的局面;2018年為「揚」,其意涵是指國內房市有如揚帆走勢,而見證當年的房市表現,亦如「揚」字之意涵,因此,全聯會預測2019年房市將是一片光明,並預先選出代表字為「亮」,說明2019年國內房市將是一片光明亮麗的前景。

然而,2019年的國內房市真如業者所預期的「將是一片光明亮麗」嗎?還是房市仲介業業者僅是在「亮」與「不亮」之間痴痴等待房市的另一片亮麗?

二.房價所得比與房貸 一般而言,所得多寡與房價高低是影響消費者購屋意願的重要因素,而其間的關係可用房價所得比或房價收入比(Ratio of house price to income)來說明。所謂房價所得比是指住房價格與居民家庭年所得之比,亦即房價除以所得的倍數。若依國際慣例,一般認為房價所得比應在3-6倍之間,也就是合理房價應在家庭六年內的總年所得收入,若房價所得比大於6,即表示房價偏高,反之則偏低。

(一).房價所得比偏高 2019年8月,根據591房屋交易網之新建案統計,全台主要縣市的新建案中,若以其中位數房價與家戶可支配所得中位數為比較依據,則台北市的房價所得比為28.84,亦即在台北市的購屋者必需不吃不喝約29年,才能買得起一戶約30坪左右的住房,購屋壓力甚大;中南部購屋壓力雖相對較低,但對購屋人的壓力亦不可忽視,因為在同段期間內,根據勞動部的調整基本工資,其月薪調整3%,時薪調整5%,唯其調整幅度遠不及高房價的壓力。

若進一步對國內各主要都市的房價資料來加以分析,全台買房最難的都會區就是台北市,新建案總價中位數約3,253萬元,若與家戶可支配所得中位數為112.8萬元比較,買一戶新房需要約28.84年總所得收入,且不包括其他消費支出;其他如新北市房價所得比則為16.5倍居次,台南市的12.0居第三;唯若再加上生活必須費用,便可發現除非有祖先的餘蔭或父母親的幫忙,或另有意外之財,否則,大多數人可能都沒有能力在都會區買到其所需要的住房。另外,房價與交通及生活機能的良窳有關,如新北市在重劃區大量推案,其交通、新商場建設議題不斷,對於房價的提升有一定的影響。

事實上,在六都與新竹縣市的房價所得比之比較中亦可發現,桃竹一帶的房價所得比約在十倍左右;由於桃園市薪資所得接近雙北水準,新竹市更是有高收入的竹科就業人口支撐,在此情況下,若將房價所得比在十倍以內,便可成為買房較容易的區域,亦被視為是民眾較能夠負擔的購屋區域。有關台灣各主要縣市房價所得比比較,可參閱表1的說明。

(二)家庭負債比重偏高 在投資理財中,個人投資理財通常會有負債,但要讓債務具有良性作用就必須掌握負債比例;一般而言,當資產的負債率低於1/2、負債比例低於收入的1/3時,家庭的財務是比較安全的,此一指標是銀行判斷借貸家庭還貸能力的指標,也是世界通用的經驗指標。

為了維護個人的生活水準,貸款人必須要控制負債比例,蓋因若負債比例偏高,會讓自己或家庭承擔較大的經濟風險,也可能影響到養老金、子女教育金等資金的準備,且若有突發狀況,便可能給家庭或個人帶來危機。當然,負債多寡及其風險性亦與年齡有關,如年輕人抗風險能力較強,且有能力獲得更多的收入,適當負債有利於財富增長;年長者則須逐步控制債務量,並為將來生活預做打算。唯一般而言,債務愈多,生活壓力愈大,故要謹慎負債,貸款購屋更需小心。

長期以來,國內的「家庭負債比重」有呈現惡化趨勢,但未受政府所重視。根據德國安聯金融集團(Allianz Group)所出版的全球財富報告(Global data Wealth insight),台灣家庭負債金額不斷增加,從2014年的新台幣14.18兆元,成長到2016年的15.16兆元,平均每戶家庭負債達到新台幣168.5萬元,不但超過全球平均的64.6%,而且超過亞洲平均(不含日本)的46.6%,在亞洲僅次於南韓,名列全球前茅,並將影響台灣未來的經濟成長。

2017年,台灣的人均金融資產淨額為全球最富有國家名列第八,在區域性的排名中,台灣次於日本與新加坡名列第三;台灣家戶的金融資產成長6.3%,主要因在於強勢的股票市場的表現,另外則是保險與年金資產增加9.8%,顯示在人口快速老化狀態下,對於私有年金制需求的增加;亦即銀行存款仍然是台灣家戶資產組合的最主要配置,約占其整體金融資產的40%,其次為保險與年金占26.4%。

(三).房貸占家庭負擔比重 一般而言,台灣家庭負債比重的成長率遠大於經濟成長率,主要因2000年之後,台灣投資不佳,產業結構升級轉型遲緩,薪資成長陷入停滯,加上房屋市場投機炒作不斷,房價大幅上揚,民眾「房貸」負擔急劇上升。2015年,「房地合一」稅制完成立法,國內房市走勢逆轉,房價呈現下修走勢,2019年,房價仍未呈現明顯的上升情形,唯房貸占家庭負擔之比重仍高,負擔相對沈重。

根據聯合徵信中心資料統計顯示,2017年7月底,個人貸款共計13兆7531.7億元、貸款人數達到460萬5610人,人均貸款298.9萬元;其中,房屋貸款7兆7043.6億元、貸款人數200萬0483人,人均房貸384.1萬元,兩者均創2012年5月以來新高。2018年10月,個人貸款共計14兆5458.1億元、貸款人數達到329萬8393人,人均貸款440.9萬元;其中,房屋貸款8兆7043.6億元、貸款人數200萬8511人,人均房貸402.1萬元,兩者均創2012年5月以來新高。

若進一步對最近二年內,個人貸款及房屋貸款的變動情形來加以觀察,便可發現個人貸款的人均貸款金額增加將近五成(47.51%),顯示個人負債比重偏高,且有逐漸增加的情形;而在房屋貸款方面,不論是房屋貸款、貸款人數、人均貸款等均有增加的情形,其年上升率分別為12.98%、0.40%、4.69%,顯見國人購屋貸款有愈來愈高的情形,亦即購屋的困難度愈來愈高,有關台灣房屋貸款總額及人數比較,可參閱表2的說明。

(四).房貸負擔占可支配所得比重 大體而言,購屋所須金額頗高,故必須考量房貸負擔的問題;若考慮住房貸款因素,則一般住房消費占居民所得的比重應低於30%,亦即人民購屋所須的房貨支出應小於人民所得的三成。根據內政部營建署2017年第2季房價負擔能力指標調查統計,民眾房貸負擔占其月可支配所得之比重(中位數住宅價格貸款每月攤還金額/家戶月可支配所得中位數)為38.9%。2018年第3季,民眾房貸負擔占其月可支配所得之比重雖降為38.7%,但民眾房貸負擔占其月可支配所得之比重依然偏高。

三. 2019年房市的「亮」與「不亮」 2019年,國內房市在利空淡化、剛性需求增加,以及市場信心回穩的帶動下,上半年房市展現榮景,市場上各類相關指標都呈現正成長走勢。另外,由於國、民兩大黨的總統候選人都已決定,大選的前哨戰將更趨於白熱化,加上美中貿易戰的後續影響力仍在,不論是業者、購屋者或是營建類股投資戶,對於2019年下半年的房市表現,參與者的心態都要更加小心謹慎。有關當前國內房市之變化,可分為有利與不利因素等兩個層面來加以說明。

(一).影響房市「亮」的有利因素 2019年,國內房市景氣轉佳,買氣相對活絡,這可從房市的重要指標的變動來加以說明。

1.房屋買賣移轉棟數持續增長 一般而言,由「房屋買賣移轉數」的變化可以作為判斷或預測房市景氣的指標,房屋移轉棟數愈多,表示房市交投愈活絡;根據六都地政局統計,2019年上半年,六都建物買賣移轉棟數達110,222棟,年增率達6.6%,若與去年同期比較,則是最近五年來同期的新高紀錄。再以六都交易量在全國的占比來推估,上半年全台房市交易量約14.3-14.8萬棟,預估2019年全年全台房屋買賣移轉棟數在28.5-29.0萬棟之間,若能超過30萬棟關卡,便可顯示並說明國內房市確實已經落底並回升的走勢。因為根據商仲業者的觀點,30 萬棟的成交量是基本門檻,其指標意義是指以全台全年成交買賣移轉棟數30萬棟為比較基礎,若少於30萬棟,代表房市仍處於緩跌的格局,超越30萬棟才算進入盤整走勢。

2.銀行房貸及建築貸款餘額持續增加 根據中央銀行所公布的資料,2019年6月,全體銀行購置住宅貸款(房貸)以及建築貸款(土建融)餘額分別為7.143兆與1.953兆元,二者均持續創歷史新高,其中,房貸餘額年增率5.29%,土建融年增率更達一成以上(10.16%),也是2012年9月以來的新高,主要因房市中的建物買賣移轉棟數增加,加上新成屋交屋潮湧現,反映市場買氣逐漸增溫的事實。又依金融監督管理委員會(金管會)的統計,截至2019年6月底止,本國銀行放款總餘額新臺幣為29兆1,828億元,較上月底減少147億元;逾期放款金額為679億元,較上月底減少23億元;逾期放款比率為0.23%,較上月底減少0.01%,較去年同期0.28%減少0.05%。另外,本國銀行備抵呆帳占逾期放款之覆蓋率為595.87%,較上月底573.54%增加22.33%,整體備抵呆帳提列情形維持在較高水準,金融活動應屬穩健,顯示房市不僅已經回穩,整體資金供需架構良好。

3.房市回溫促使住宅開工量增加 2016年,全台灣不動產市場從谷底反彈,2017年下半年,房市回溫明顯,2018年及2019年市場更具信心,全台開工量走高,但六都各有增減。根據內政部的統計,2019年上半年度的住宅開工量中,全台灣共53646宅,六都中量體最大者為台中市的12992宅,若與去年同期相較,成長最多的是台北市,年增率為67%;第二名為台中市,年增率為58.8%,但其開工量居六都之冠,為全台推案戶數最多的區域,全台住宅每4戶開工,就有超過一戶是在台中,占全台灣的24.22%;第三名是高雄市,年增率為30.5%。而根據內政部統計處最新開工資料顯示,國內房地產市場景氣回溫,建商信心回升,推案量續增加。

4.中美貿易戰促使商用不動產增加 2018年,受到中美貿易戰的衝擊,台商回台意願增加,根據經濟部的統計,2019年回台資金可突破5,000億元,直接帶動相關商辦、廠辦、工業用土地等交易數量與交易金額持續成長,特別是土地市場已出現建商搶地現象。根據高力國際(Colliers International)的統計,2019年上半年土地交易總金額高達1,431億元,已是2018年全年近八成的水準,成交約80萬坪土地,且是以建商為最大買主。

(二).影響房市「不亮」的不利因素 2019年上半年,國內房市景氣轉佳,但下半年則有其相對不利的因素,說明如下:

1.第三季為房市的傳統淡季 一般而言,每年下半年的第一個季度(第三季)是房市的傳統淡季,主要是受到學校放暑假、國內外旅遊增多、颱風季節影響房市推案與看屋人潮,以及鬼月不置產的傳統民俗影響,交易量明顯呈現萎縮之勢。根據住展雜誌的調查統計,2019年6月,北台灣最近三年來的預售屋建案可售戶數(扣除股東戶、建商保留戶與地主分回戶,且不含新成屋建案)超過10萬戶,未售出的預售餘屋達4萬2,702戶,比2018年同期增加約2,821戶,為最近三年的最高,而餘屋增加會讓房市的正常發展受到影響。

2.中美貿易戰的後續效應 2018年,中美貿易戰使得全球經濟與台灣房市均受到衝擊,各經濟研究機構都已多次調降世界各主要國家的經濟成長預測值;另方面,行政院主計總處亦已三度下修2019年我國經濟成長率至2.19%,而經濟成長不佳,則房市的後續發展將受到影響。

3.金管會對不動產業者的風險控管要求增加 在2019年國內房市變化中,除豪宅、工業地產、辦公室租賃市場表現較佳之外,一般住宅市場仍處於供需調整的盤整結構,同時也須注意房貸逾放的變化,如在金管會對不動產授信風險的控管中,除已完成數家銀行房貸專案金檢外,也召集37家國銀總稽核,要求注意房貸三重點,包括落實授信5P【指借款戶(people)、資金用途(purpose)、還款來源(payment)、債權保障(protection)、授信展望(perspective)】、不可接受代辦並小心冒貸,以及加強管理房貸寬限期及相關覆審程序等,顯示房貸的風險相對提升。

4.總統與立委大選影響房市變化 時序進入2019下半年後,距離2020年1月11日的國內大選日愈來愈接近,而政治的相互攻擊或廝殺力道會愈來愈多,對於房市的排擠效應也愈來愈大,民眾的購屋信心與購屋意願也會受到影響。特別是今年下半年房市的變數增多,且利弊互見,唯在房市普遍看空的前提下,凡不利於業者的推案及房屋的銷售,也不利於投資型的買家,更不利於股市中營建相關類股之操作,因此,投資人必須有所警覺,保守以對,因為國內房仲業的虛「亮」不易打破消費者的實「不亮」,且虛「亮」與實「不亮」之間的變化,仍有待進一步的觀察。

5.讓利影響房市的「亮」與「不亮」 一般而言,2019年的房市應是維持「再讓利、再降價,再增量」的走勢,並讓剛性自用者撐起房市買盤,因此,儘管危老條例的實施與台商回台投資,資金特赦條款的實施有助於國內豪宅與商用不動產市場的表現,唯因國人所得水準並未提升,購屋壓力偏高,特別是住宅房市供給持續偏高的壓力,仍是抑制2019年整體房市尚無法呈現全面復甦的主要因素,因此,與其仲介業者認為2019年的房市代表字為「亮」,不如剛性需求者的房市代表字為「待」,可能更能代表當前的房市狀況,且賣方市場是否讓利,應是影響2019年房市是否亮麗的重要因素。

總之,2018年,國內房市現況雖已呈現「揚」字的緩和回溫走勢,但整體市場動能不足,去化並不穩定,特別是國内購屋情況不如預期,小坪數仍是房地產市場的主力產品,新案也以三低(低總價、低單價、低坪數)產品為主,亦即在當前的房市交易中,由於購屋者仍以剛性需求為主,且買盤大多來自「低總價」的首購族。又因時序已進入2019年即將進入第四季,且距離2020年的總統大選愈來愈近,執政者基於勝選考量而大量釋出政策利多,因此,仲介業者預期,2019年的國內房市即將進入「一片光明亮麗」的走勢,並在一年前就已事先預告房市代表字是「亮」;然而,房市交易市場真的是呈現「一片光明亮麗」?真的可以以一個「亮」字來代表嗎?還是房市中的「亮」僅是房地產業者的一種自我期許,或僅止以期待?當此之際,潛在購屋人仍須在房市的「亮」與「不亮」之間做好選擇。

四.結論與建議 經由前述的分析與說明,可據以列出本文的結論與建議如下述。

1.全聯會預測2019年房市代表字為「亮」,唯2019年的國內房市是否如業者所預期的「將是一片光明亮麗」,還是房市仲介業業者僅是在「亮」與「不亮」之間等待房市呈現一片亮麗,仍有待商榷。

2.房價所得比是指住房價格與居民家庭年所得之比,亦即房價除以所得的倍數。若依國際慣例,合理房價應在家庭六年內的總年所得收入,唯國內房價所得比偏高,前三名分別是台北市(28.8)、新北市(16.5)與台南市(12.0)。

3.購屋規劃必須考量家庭負債的問題,長期以來,國內的「家庭負債比重」有呈現惡化趨勢,且房貸占家庭負擔比重偏高,房貸負擔占可支配所得比重亦較高,亦即房市交投不活絡是緣於人民所得偏低以及負債相對偏高所致。

4.2019年,國內房市相對活絡,其有利的重要指標因素包括房屋買賣移轉棟數持續增長、銀行房貸及建築貸款餘額持續增加、房市回溫促使住宅開工量增加,以及中美貿易戰促使商用不動產增加等。而相對不利因素則包括第三季為房市的傳統淡季、中美貿易戰的後續效應、金管會對不動產業者的風險控管要求增加,以及總統與立委大選影響房市變化等。

5.由於2019年的房市並未維持「再讓利、再降價,再增量」的走勢,建議潛在購屋人仍須小心應對,不宜冒然搶進,因為交易雙方仍處於「等也要等」或「撐也要撐」的房市觀望期,亦即今年的國內房市仍然存在著許多變數,且房市呈現空頭是共識,但房市全面崩跌不易,而房市並未呈現「讓利、讓價、增量」,應是「應亮不亮」的格局,潛在購屋人宜在國內房市的「亮」與「不亮」之間做好選擇。

參考文獻 方暮晨(2018),不動產仲介經紀商業同業公會全聯會,2019年度房地產預測代表 字「亮」,MyGoNews,2018-12-30。 謝明瑞(2011),台灣人口老化與住宅政策,國家政策研究基金會。 謝明瑞(2013),我國房市政策之探討,國家政策研究基金會。 謝明瑞(2014),房地合一政策之研究,國家政策研究基金會。 謝明瑞(2018),論青年一成自備款購屋政策,國家政策研究基金會。 謝明瑞(2018),論「美化市容與居住安全」的都更政策-論一坪換一坪的都更政策,卓越雜誌391期,2018年11月。 謝明瑞(2019),由房市變化探討購屋時機,國家政策研究基金會。 謝明瑞(2019),2019年台灣房市呈現「亮」點?國家政策研究基金會。 謝明瑞(2019),「一人戶」是2019年房市新「亮」點?國家政策研究基金會。 謝明瑞(2019),台灣地區房地產行情變動分析,現代營建雜誌專欄。9月1日。 蕭又安(2018),台灣房屋:近10年房市代表字,形成「曲線密碼」,MyGoNews, 2018-12-04

參考文獻 方暮晨(2018),不動產仲介經紀商業同業公會全聯會,2019年度房地產預測代表 字「亮」,MyGoNews,2018-12-30。 謝明瑞(2011),台灣人口老化與住宅政策,國家政策研究基金會。 謝明瑞(2013),我國房市政策之探討,國家政策研究基金會。 謝明瑞(2014),房地合一政策之研究,國家政策研究基金會。 謝明瑞(2018),論青年一成自備款購屋政策,國家政策研究基金會。 謝明瑞(2018),論「美化市容與居住安全」的都更政策-論一坪換一坪的都更政策,卓越雜誌391期,2018年11月。 謝明瑞(2019),由房市變化探討購屋時機,國家政策研究基金會。 謝明瑞(2019),2019年台灣房市呈現「亮」點?國家政策研究基金會。 謝明瑞(2019),「一人戶」是2019年房市新「亮」點?國家政策研究基金會。 謝明瑞(2019),台灣地區房地產行情變動分析,現代營建雜誌專欄。9月1日。 蕭又安(2018),台灣房屋:近10年房市代表字,形成「曲線密碼」,MyGoNews, 2018-12-04

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本文轉貼自:2019年臺灣房市的「亮」與「不亮」 - 國家政策研究基金會

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